Heb je een verklaring van erfrecht nodig om een geërfd huis te verkopen?

Ja, in de praktijk vrijwel altijd. Om een geërfde woning te verkopen, moet de notaris kunnen vaststellen wie de eigenaar is en wie bevoegd is om te verkopen. Daarvoor is een verklaring van erfrecht nodig: die bewijst wie de erfgenamen zijn. De notaris schrijft de verklaring in bij het Kadaster, zodat de erfgenamen als eigenaar geregistreerd staan. Zonder die inschrijving kan de woning niet rechtsgeldig worden overgedragen aan een koper. Strikt juridisch is de verklaring niet in alle gevallen verplicht, maar in de praktijk kom je er bij de verkoop van een woning bijna nooit onderuit. Dit geldt ook wanneer de langstlevende partner verkoopt en het huis nog op beide namen stond. Begin daarom op tijd met het aanvragen van de verklaring van erfrecht.

Kun je een huis verkopen zonder verklaring van erfrecht?

Nee, in de regel niet. Zonder verklaring van erfrecht kan de notaris het eigendom van de woning niet overdragen, omdat niet vaststaat wie de rechtmatige eigenaren en verkopers zijn. De woning staat na het overlijden namelijk nog op naam van de overledene in het Kadaster. Pas nadat de verklaring van erfrecht is ingeschreven, staan de erfgenamen als eigenaar geregistreerd en kan de woning worden verkocht en geleverd. Je kunt het huis eventueel wel alvast te koop zetten en bezichtigingen houden, maar de daadwerkelijke overdracht bij de notaris kan niet doorgaan zonder de verklaring. Het loont dus om de verklaring van erfrecht vroeg in het verkoopproces aan te vragen.

Moeten alle erfgenamen tekenen bij de verkoop?

Ja. Zolang de erfenis niet is verdeeld, zijn alle erfgenamen samen eigenaar van de woning. Daardoor moeten zij allemaal instemmen met de verkoop en de verkoopprijs, en tekenen zij in beginsel allemaal mee bij de overdracht. Kan een erfgenaam er niet bij zijn, dan kan hij of zij een volmacht geven aan een andere erfgenaam of aan de notaris, zodat de verkoop toch kan doorgaan. Is er een executeur benoemd door de overledene, dan mag die de woning vaak namens de erfgenamen verkopen, mits zijn bevoegdheden dat toelaten. Maak vooraf afspraken met alle erfgenamen over wie tekent of een volmacht geeft. Onenigheid tussen erfgenamen is een veelvoorkomende oorzaak van vertraging bij de verkoop.

Wat gebeurt er na inschrijving van de verklaring van erfrecht?

Na inschrijving van de verklaring van erfrecht bij het Kadaster sta je als erfgenaam als eigenaar van de woning geregistreerd. Daarmee is officieel vastgelegd dat jij, samen met de eventuele mede-erfgenamen, over de woning mag beschikken. Dit is belangrijk voor de verkoop, maar ook voor zaken als de WOZ-aanslag, het energielabel en een eventuele opstalverzekering. Vanaf dat moment kun je de woning rechtsgeldig verkopen: bij de overdracht draagt de notaris het eigendom over aan de koper. Wil je de woning juist houden en op naam van één erfgenaam zetten, dan regelt de notaris die overdracht eveneens op basis van de verklaring van erfrecht. De inschrijving is dus de schakel tussen het overlijden en het weer kunnen beschikken over de woning.

Hoe lang duurt het voordat je een geërfde woning kunt verkopen?

Dat hangt vooral af van hoe snel de verklaring van erfrecht rond is. Bij een traditioneel notariskantoor duurt het opstellen gemiddeld 2 tot 6 weken, afhankelijk van het aantal erfgenamen, of er een testament is en of iedereen vlot meewerkt. Online gaat het doorgaans sneller. Pas als de verklaring is ingeschreven bij het Kadaster, kan de woning rechtsgeldig worden overgedragen. Je mag de woning in de tussentijd vaak al wel te koop zetten en bezichtigingen houden, zodat je geen tijd verliest. De daadwerkelijke overdracht bij de notaris plan je dan op een moment dat de verklaring binnen is. Houd de akte van overlijden en de gegevens van alle erfgenamen bij de hand om vertraging te voorkomen.

Kennisbank

›

Verklaring van erfrecht bij verkoop geërfde woning

Verklaring van erfrecht bij verkoop geërfde woning

Laatst bijgewerkt: 13-06-2026

Het belangrijkste in het kort

Om een geërfde woning te verkopen heb je in de praktijk vrijwel altijd een verklaring van erfrecht nodig: zonder dat document kan de notaris het eigendom niet overdragen.
De verklaring wordt ingeschreven bij het Kadaster, zodat de erfgenamen als eigenaar geregistreerd staan en de woning verkocht kan worden.
Tot de verdeling zijn alle erfgenamen samen eigenaar: iedereen moet instemmen met de verkoop en tekenen, of een volmacht geven.
De kosten vallen onder de boedelkosten en worden uit de nalatenschap betaald; online regel je de verklaring vanaf €395.

Geschatte leestijd: 7 minuten | Laatst bijgewerkt: 13 juni 2026

Je hebt een woning geërfd en wilt die verkopen. Dan loop je al snel tegen de verklaring van erfrecht aan: makelaar, koper én notaris vragen erom. Heb je dat document echt nodig, en hoe werkt het als je het huis met meerdere erfgenamen erft? In dit artikel lees je precies hoe het zit, zodat de verkoop niet onnodig vertraagt.

Heb je een verklaring van erfrecht nodig om een geërfde woning te verkopen?

Ja, in de praktijk heb je vrijwel altijd een verklaring van erfrecht nodig om een geërfde woning te verkopen. Strikt juridisch is het document niet in álle gevallen verplicht, maar je komt er bijna niet onderuit: de notaris die de woning overdraagt, moet kunnen vaststellen wie de eigenaar is en wie mag verkopen. Zonder verklaring van erfrecht kan hij het eigendom niet overdragen. De verklaring bewijst wie de erfgenamen zijn en wie bevoegd is om de woning te verkopen.

Waarom het Kadaster een verklaring van erfrecht vereist

Een woning staat in het Kadaster geregistreerd op naam van de eigenaar. Na een overlijden klopt die registratie niet meer: de overledene staat nog als eigenaar te boek. Voordat de woning kan worden verkocht en overgedragen, moet het Kadaster de juiste eigenaren — de erfgenamen — registreren. De verklaring van erfrecht is het officiële bewijs daarvoor en wordt door de notaris bij het Kadaster ingeschreven.

Na inschrijving sta je als erfgenaam als eigenaar geregistreerd. Pas dan kan de woning rechtsgeldig worden verkocht en bij de overdracht op naam van de koper worden gezet. Dit geldt ook als de langstlevende partner verkoopt en het huis nog op beide namen stond.

"Veel mensen denken dat ze de woning al te koop kunnen zetten en de papieren later wel regelen. Begin juist op tijd met de verklaring van erfrecht: zonder inschrijving in het Kadaster kan de overdracht bij de notaris niet doorgaan. Dat is vaak de stille vertrager bij de verkoop van een geërfd huis."
Notaris mr. Bart Lever Partner van Thuisnotaris

Alle erfgenamen samen eigenaar: wie moet tekenen?

Zolang de erfenis niet is verdeeld, zijn alle erfgenamen samen eigenaar van de woning. Dat heeft gevolgen voor de verkoop:

Iedereen moet instemmen — alle erfgenamen moeten akkoord zijn met de verkoop en de verkoopprijs.
Iedereen tekent, of geeft een volmacht — bij de overdracht tekenen alle erfgenamen mee. Wie er niet bij kan zijn, kan een andere erfgenaam of de notaris een volmacht geven.
Is er een executeur? — een door de overledene benoemde executeur mag de woning vaak namens de erfgenamen verkopen, mits zijn bevoegdheid dat toelaat. Lees meer over het verschil tussen een verklaring van erfrecht en een verklaring van executele.

Gaat het specifiek om de situatie dat je partner is overleden en jij als langstlevende het huis wilt verkopen? Bekijk dan ook ons artikel met 7 scenario's voor huisverkoop na overlijden van een partner.

Zo verkoop je een geërfde woning: de stappen

De verkoop van een geërfde woning verloopt doorgaans in deze volgorde:

Vraag een verklaring van erfrecht aan — bij een notaris naar keuze. De notaris onderzoekt wie de erfgenamen zijn en stelt de akte op.
Inschrijving bij het Kadaster — de notaris schrijft de verklaring in, zodat de erfgenamen als eigenaar geregistreerd staan.
Zet de woning te koop — schakel een makelaar in; alle erfgenamen stemmen in met verkoop en prijs.
Overdracht bij de notaris — bij de levering tekenen alle erfgenamen (of via volmacht) en gaat de woning op naam van de koper.

Begin op tijd met de verklaring van erfrecht

Bij Thuisnotaris regel je de verklaring van erfrecht volledig online. De erfgenamen tekenen digitaal met iDIN — geen bezoek aan een notariskantoor nodig — en een KNB-geregistreerde notaris stelt de akte op, doorgaans sneller dan de gebruikelijke 2 tot 6 weken. Zo voorkom je vertraging in de verkoop. Het tarief start vanaf €395 en je berekent je prijs vooraf.

Bekijk hoe het werkt →

Kosten, doorlooptijd en erfbelasting

De verklaring van erfrecht kost bij een traditioneel kantoor al snel €600 tot €1.250; online regel je het vanaf €395, met een tarief dat je vooraf berekent. Deze kosten vallen onder de boedelkosten en worden meestal uit de nalatenschap betaald, dus vóórdat de erfenis wordt verdeeld. Het opstellen duurt bij een traditioneel kantoor gemiddeld 2 tot 6 weken; online gaat het doorgaans sneller. Bekijk de volledige kosten van een verklaring van erfrecht.

Goed om te weten voor de erfbelasting: niet de uiteindelijke verkoopprijs telt, maar de WOZ-waarde van de woning op het moment van overlijden. Verkoop je later voor meer of minder, dan verandert de eerder berekende erfbelasting daar in beginsel niet door.

Veelgestelde vragen over de woning verkopen en de verklaring van erfrecht

Heb je een verklaring van erfrecht nodig om een geërfd huis te verkopen?
Ja, in de praktijk vrijwel altijd. Om een geërfde woning te verkopen, moet de notaris kunnen vaststellen wie de eigenaar is en wie bevoegd is om te verkopen. Daarvoor is een verklaring van erfrecht nodig: die bewijst wie de erfgenamen zijn. De notaris schrijft de verklaring in bij het Kadaster, zodat de erfgenamen als eigenaar geregistreerd staan. Zonder die inschrijving kan de woning niet rechtsgeldig worden overgedragen aan een koper. Strikt juridisch is de verklaring niet in alle gevallen verplicht, maar in de praktijk kom je er bij de verkoop van een woning bijna nooit onderuit. Dit geldt ook wanneer de langstlevende partner verkoopt en het huis nog op beide namen stond. Begin daarom op tijd met het aanvragen van de verklaring van erfrecht, zodat de verkoop niet vertraagt door ontbrekende papieren.
Kun je een huis verkopen zonder verklaring van erfrecht?
Nee, in de regel niet. Zonder verklaring van erfrecht kan de notaris het eigendom van de woning niet overdragen, omdat niet vaststaat wie de rechtmatige eigenaren en verkopers zijn. De woning staat na het overlijden namelijk nog op naam van de overledene in het Kadaster. Pas nadat de verklaring van erfrecht is ingeschreven, staan de erfgenamen als eigenaar geregistreerd en kan de woning worden verkocht en geleverd. Je kunt het huis eventueel wel alvast te koop zetten en bezichtigingen houden, maar de daadwerkelijke overdracht bij de notaris kan niet doorgaan zonder de verklaring. Het loont dus om de verklaring van erfrecht vroeg in het verkoopproces aan te vragen. Zo voorkom je dat de overdracht moet worden uitgesteld omdat de inschrijving bij het Kadaster nog niet rond is.
Moeten alle erfgenamen tekenen bij de verkoop?
Ja. Zolang de erfenis niet is verdeeld, zijn alle erfgenamen samen eigenaar van de woning. Daardoor moeten zij allemaal instemmen met de verkoop en de verkoopprijs, en tekenen zij in beginsel allemaal mee bij de overdracht. Kan een erfgenaam er niet bij zijn, dan kan hij of zij een volmacht geven aan een andere erfgenaam of aan de notaris, zodat de verkoop toch kan doorgaan. Is er een executeur benoemd door de overledene, dan mag die de woning vaak namens de erfgenamen verkopen, mits zijn bevoegdheden dat toelaten. Het is dus belangrijk om vooraf afspraken te maken met alle erfgenamen en te bepalen wie tekent of een volmacht geeft. Onenigheid tussen erfgenamen is in de praktijk een veelvoorkomende oorzaak van vertraging bij de verkoop van een geërfde woning.
Wat gebeurt er na inschrijving van de verklaring van erfrecht?
Na inschrijving van de verklaring van erfrecht bij het Kadaster sta je als erfgenaam als eigenaar van de woning geregistreerd. Daarmee is officieel vastgelegd dat jij (samen met de eventuele mede-erfgenamen) over de woning mag beschikken. Dit is niet alleen belangrijk voor de verkoop, maar ook voor zaken als de WOZ-aanslag, het energielabel en een eventuele opstalverzekering, die op naam van de juiste eigenaar moeten staan. Vanaf dat moment kun je de woning rechtsgeldig verkopen: bij de overdracht draagt de notaris het eigendom over aan de koper. Wil je de woning juist houden en op naam van één erfgenaam zetten, dan regelt de notaris die overdracht eveneens op basis van de verklaring van erfrecht. De inschrijving is dus de schakel tussen het overlijden en het weer kunnen beschikken over de woning.
Hoe lang duurt het voordat je een geërfde woning kunt verkopen?
Dat hangt vooral af van hoe snel de verklaring van erfrecht rond is. Bij een traditioneel notariskantoor duurt het opstellen gemiddeld 2 tot 6 weken, afhankelijk van het aantal erfgenamen, of er een testament is en of iedereen vlot meewerkt. Online gaat het doorgaans sneller. Pas als de verklaring is ingeschreven bij het Kadaster, kan de woning rechtsgeldig worden overgedragen. Je mag de woning in de tussentijd vaak al wel te koop zetten en bezichtigingen houden, zodat je geen tijd verliest. De daadwerkelijke overdracht bij de notaris plan je dan op een moment dat de verklaring binnen is. Wil je vaart maken, zorg dan dat je de akte van overlijden en de gegevens van alle erfgenamen meteen bij de hand hebt wanneer je de verklaring van erfrecht aanvraagt.

Conclusie: regel de verklaring van erfrecht vroeg in het verkoopproces

Wil je een geërfde woning verkopen, dan heb je vrijwel altijd een verklaring van erfrecht nodig: zonder inschrijving bij het Kadaster kan de notaris het eigendom niet overdragen. Alle erfgenamen zijn samen eigenaar en moeten instemmen en tekenen, of een volmacht geven. Omdat de doorlooptijd de verkoop kan ophouden, loont het om de verklaring vroeg aan te vragen. Online regel je dat snel en tegen een tarief dat je vooraf berekent.

Geërfde woning verkopen? Regel eerst de verklaring van erfrecht

Bij Thuisnotaris regel je de verklaring van erfrecht volledig online: vul thuis de gegevens in, de erfgenamen tekenen digitaal met iDIN en een KNB-geregistreerde notaris stelt de akte op. Geen kantoorbezoek, doorgaans sneller dan de gebruikelijke 2 tot 6 weken, en een tarief vanaf €395 dat je vooraf berekent.

Start je aanvraag →

Redactieraad & Kwaliteitswaarborg

De redactieraad van Thuisnotaris bestaat uit juristen met specialisaties in familierecht en notarieel recht. Onze redactie vertaalt complexe wetgeving naar begrijpelijke en toegankelijke informatie. Om de juridische diepgang te waarborgen, worden onze artikelen en modellen inhoudelijk geadviseerd door mr. Bart Lever, praktiserend notaris.

Extern adviseur: mr. Bart Lever, Notaris