Kan ik mijn huis aan mijn kind verkopen voor 1 euro?

Nee, dat kan niet zomaar. De Belastingdienst ziet het verschil tussen die 1 euro en de werkelijke marktwaarde als een schenking. Uw kind betaalt over dat verschil gewoon schenkbelasting. De fiscus gaat uit van de WOZ-waarde van de woning, niet van het bedrag op de akte. Verkoopt u een woning met een WOZ-waarde van 400.000 euro voor 1 euro, dan is er een schenking van bijna 400.000 euro, waarover na aftrek van de vrijstelling 10% tot 20% schenkbelasting verschuldigd is. Daar komt overdrachtsbelasting bovenop: 2% als uw kind er zelf gaat wonen en 10,4% als dat niet zo is.

Wat is het voordeel van het huis op naam van kinderen zetten?

Het belangrijkste voordeel is dat een toekomstige waardestijging van het huis niet meer wordt belast met erfbelasting bij uw overlijden. Het huis is dan al van uw kinderen. Daar staat tegenover dat u de overdrachtsbelasting en de schenkbelasting nu betaalt, over de volledige waarde, terwijl de erfbelasting pas later en met vrijstellingen zou spelen. In de praktijk valt die rekensom vaak ongunstig uit.

Mogen ouders in het huis blijven wonen na overdracht?

Ja, maar dan betaalt u huur aan uw kinderen of vestigt u een recht van vruchtgebruik. Betaalt u geen huur, dan ziet de fiscus het woongenot als een schenking van uw kind aan u, of wordt de constructie bij uw overlijden genegeerd voor de erfbelasting. De huur moet zakelijk zijn; een symbolisch bedrag volstaat niet.

Hoe voorkom ik dat mijn schoonkind erft?

Dat regelt u met een priveclausule, ook wel uitsluitingsclausule genoemd, in uw testament. Die bepaalt dat wat uw kind van u erft privevermogen blijft en dus buiten een verdeling bij scheiding valt. Thuisnotaris neemt deze clausule standaard op in de keuzeopties, zonder meerprijs.

Kan ik de overwaarde schenken zonder te verhuizen?

Ja, dat kan via schenken op papier. U legt bij de notaris vast dat u uw kinderen een bedrag schuldig bent ter grootte van de schenking, en leent dat bedrag direct weer terug. U hoeft het huis niet te verkopen, maar verlaagt wel uw belastbare erfenis. Twee voorwaarden zijn hard: vastlegging in een notariele akte, en jaarlijks daadwerkelijk 6% rente betalen aan uw kinderen.

Erfbelasting

Kennisbank

›

Huis erven bij leven ouders

Huis erven bij leven ouders

Laatst bijgewerkt: 16-10-2026

Een huis bij leven overdragen aan uw kind kost overdrachtsbelasting: 2% bij eigen bewoning, 10,4% als tweede woning. Belastingvrij schenken mag tot € 6.908.

Samenvatting: huis op naam van kinderen zetten bij leven?

Definitie: 'erven bij leven' bestaat juridisch niet; u draagt het eigendom over via verkoop of schenking.
Fiscale gevolgen: uw kinderen betalen direct overdrachtsbelasting (meestal 10,4% als zij er niet zelf gaan wonen) en schenkbelasting als u de koopsom kwijtscheldt.
Risico's: staat het huis op naam van uw kind en gaat uw kind scheiden of failliet, dan kan uw woonplek in gevaar komen.
Alternatief: een papieren schenking via de notaris is vaak veiliger en fiscaal voordeliger dan het huis nu al overdragen.
Thuisnotaris tip: voorkom dubbele belasting door uw nalatenschap vast te leggen in een testament opstellen bij de notaris — online vanaf € 445, u betaalt pas na het controlegesprek.

Geschatte leestijd: 7 minuten | Laatst bijgewerkt: 16 oktober 2026

Veel ouders spelen met de gedachte: "Kan ik mijn huis nu al aan mijn kinderen geven, zodat zij later minder erfbelasting betalen?" In de volksmond heet dat huis erven bij leven. Juridisch gaat het over het overdragen van eigendom of over schenken, en dat verschil bepaalt wat u betaalt. Wilt u het resultaat vastleggen zonder de regie te verliezen, dan is online uw testament opstellen meestal het instrument daarvoor.

De intentie is goed — belasting besparen en uw kinderen helpen — maar er zitten flinke haken en ogen aan deze constructie. Hieronder leest u wat de mogelijkheden zijn, wat de fiscus ervan vindt en wat de notaris adviseert.

Kunt u een huis 'erven' van uw ouders als zij nog leven?

Nee, erven doet u pas als iemand is overleden. Draagt u tijdens uw leven (een deel van) uw woning over aan uw kinderen, dan is er sprake van een schenking of een verkoop.

Doet u niets, dan erven uw kinderen de woning automatisch na het overlijden van de langstlevende ouder. Zij betalen dan erfbelasting over de waarde van wat zij erven. Bij de meest voorkomende situatie — een langstlevende testament — krijgen de kinderen bij het eerste overlijden een niet-opeisbare vordering op de langstlevende ouder, en dus nog niet de woning zelf. Pas als ook de langstlevende overlijdt, valt de woning in de nalatenschap. De waarde wordt dan bepaald op basis van de WOZ-waarde, verminderd met eventuele schulden zoals een hypotheek.

De 3 manieren om een huis over te dragen bij leven

Er zijn grofweg drie routes om vermogen 'in stenen' bij uw kinderen te krijgen terwijl u nog leeft. Elke route heeft zijn eigen prijskaartje.

1. Huis verkopen aan uw kind

U kunt uw woning aan uw kind verkopen. Uw kind moet dan wel de marktconforme waarde betalen, de zakelijke prijs.

Nadeel: uw kind betaalt overdrachtsbelasting — 10,4% als het een tweede woning betreft, 2% als uw kind er zelf gaat wonen, of 0% met de startersvrijstelling.
Let op: verkoopt u het huis voor een "vriendenprijsje" ver onder de marktwaarde? Dan ziet de Belastingdienst het verschil als een schenking, waarover schenkbelasting betaald moet worden.

2. Huis schenken (op naam van uw kind zetten)

U schenkt de woning aan uw kind, maar blijft er zelf wonen, bijvoorbeeld via een huurconstructie of vruchtgebruik.

Risico: uw kind wordt juridisch eigenaar. Gaat uw kind scheiden of failliet, of overlijdt uw kind vóór u? Dan valt uw huis in zijn of haar boedel. Dat kan uw woonzekerheid in gevaar brengen.
Kosten: er moet direct schenkbelasting worden afgerekend over de WOZ-waarde.

3. Schenken op papier

In plaats van de stenen over te dragen, schenkt u een bedrag aan uw kinderen en leent u dit direct weer terug. U houdt het geld en het huis dus zelf, maar u heeft een schuld aan uw kinderen.

Voordeel: bij uw overlijden wordt deze schuld van uw erfenis afgetrokken. Daardoor betalen uw kinderen minder erfbelasting.
Zekerheid: u blijft baas in eigen huis.

"Mensen denken vaak dat het huis op naam van de kinderen zetten de beste manier is om belasting te besparen. Maar let op: u raakt de regie kwijt. Als uw kind gaat scheiden of in de financiële problemen komt, kan uw woning in gevaar komen. Vaak is 'schenken op papier' of het opstellen van een testament via een notariële akte een veel veiliger en fiscaal slimmer alternatief. U bespaart erfbelasting zonder uw woonzekerheid op het spel te zetten."
Notaris mr. Bart Lever Partner van Thuisnotaris

Vergelijking: huis overdragen bij leven of na overlijden

Om u te helpen kiezen, staan de voor- en nadelen en de fiscale gevolgen hieronder op een rij.

Methode	Voordeel	Nadeel / risico	Belasting
Huis overdragen bij leven (schenken)	Huis is al uit uw vermogen, dus geen erfbelasting over de waardestijging.	U bent geen eigenaar meer. Risico bij echtscheiding of schulden van uw kind.	Schenkbelasting + overdrachtsbelasting (vaak 10,4%).
Wachten tot overlijden (erven)	U blijft baas in eigen huis. Geen gedoe tijdens uw leven.	Kinderen betalen erfbelasting over de, mogelijk gestegen, waarde.	Erfbelasting (tarief 10% of 20%).
Schenken op papier	U blijft eigenaar, maar verlaagt de toekomstige erfenis.	U moet jaarlijks daadwerkelijk 6% rente betalen aan de kinderen.	Schenkbelasting, vaak binnen de vrijstelling mogelijk.

Uw kind mede-eigenaar maken van het huis?

Sommige ouders maken hun kind voor een deel mede-eigenaar, bijvoorbeeld voor 10% of 50%. Dat lijkt een gulden middenweg, maar is juridisch complex.

Uw kind bouwt vermogen op.
U heeft voor elke beslissing — verbouwing, verkoop — de handtekening van uw kind nodig.
Ook hier geldt: bij schulden van uw kind kan een schuldeiser beslag leggen op het aandeel in uw huis.

Hoeveel belasting betaalt u bij 'erven' van een huis?

Of u het huis nu schenkt bij leven of nalaat bij overlijden, de fiscus kijkt mee.

Schenkbelasting (bij leven): in 2026 is de jaarlijkse vrijstelling voor schenkingen aan kinderen € 6.908. Daarnaast kunnen kinderen tussen 18 en 40 jaar eenmalig een verhoogde vrijstelling benutten van € 33.129 (vrij besteedbaar) of € 69.009 (voor een dure studie). Let op: die eenmalige verhoogde vrijstelling komt in plaats van de jaarlijkse vrijstelling, niet erbij. Bij het schenken van een huis is zelfs de eenmalige vrijstelling meestal niet voldoende: over het meerdere betalen uw kinderen 10% schenkbelasting (tot € 158.669) of 20% daarboven.
Overdrachtsbelasting (bij leven): gebruiken uw kinderen de woning niet als hoofdverblijf, dan betalen zij 10,4% overdrachtsbelasting.
Erfbelasting (na overlijden): de vrijstelling is € 26.230 (2026). Over de rest betalen zij 10% of 20%.

Meer achtergrond vindt u bij erfbelasting vrijstellingen en tarieven 2026.

Goed om te weten

Door de hoge overdrachtsbelasting is het overdragen van een huis tijdens uw leven vaak duurder dan het huis gewoon laten vererven. Laat dit altijd doorrekenen voordat u iets vastlegt.

Hoe Thuisnotaris u kan helpen

De juiste keuze hangt af van uw vermogen, de waarde van uw huis en uw gezinssituatie. Bij Thuisnotaris legt u dit vast in een testament met online voorbereiding.

Online gemak: u bereidt alles thuis voor, in uw eigen tempo.
Persoonlijke controle: een erfrechtspecialist kijkt met u mee en bespreekt of uw keuze fiscaal handig is.
Scherpe prijs: vanaf € 445 voor één testament en € 599 voor twee testamenten samen.

Wilt u daarnaast vastleggen wie namens u mag handelen als u zelf niet meer kunt beslissen, bijvoorbeeld bij de verkoop van het huis? Dat regelt u met een levenstestament opstellen.

Uw testament online voorbereiden

Ontwerp uw testament thuis, bespreek het telefonisch met een specialist en onderteken bij een onafhankelijke notaris bij u in de buurt. Vanaf € 445, en u betaalt pas na het controlegesprek.

Start gratis ontwerp → Hoe het werkt

Gemiddeld een 9,3 op Klantenvertellen.

Conclusie

Een huis "erven bij leven" bestaat niet: het is schenken of verkopen. Vaak is het overdragen van de woning fiscaal ongunstig door de overdrachtsbelasting en het verlies van controle. Een testament en papieren schenkingen zijn meestal betere instrumenten om erfbelasting te besparen.

Bij Thuisnotaris regelt u uw testament eenvoudig. U vult online uw wensen in, downloadt aan het eind van de tool gratis een verslag in duidelijke taal, en spreekt daarna altijd een specialist die controleert of u de slimste keuze maakt. Zo weet u zeker dat uw vermogen goed terechtkomt.

Veelgestelde vragen over een huis overdragen bij leven

Kan ik mijn huis aan mijn kind verkopen voor 1 euro?
Nee, dat kan niet zomaar. De Belastingdienst ziet het verschil tussen die 1 euro en de werkelijke marktwaarde als een schenking. Uw kind betaalt over dat verschil gewoon schenkbelasting. De fiscus gaat daarbij uit van de WOZ-waarde van de woning, niet van het bedrag dat op de akte staat. Verkoopt u een woning met een WOZ-waarde van € 400.000 voor 1 euro, dan is er dus een schenking van bijna € 400.000, waarover na aftrek van de vrijstelling 10% tot 20% schenkbelasting verschuldigd is. Daar komt de overdrachtsbelasting nog bovenop: 2% als uw kind er zelf gaat wonen en 10,4% als dat niet zo is. Een symbolische koopsom levert dus geen belastingvoordeel op, maar verplaatst de heffing alleen van erfbelasting naar schenk- en overdrachtsbelasting. Laat vooraf doorrekenen wat de route in uw situatie werkelijk kost.
Wat is het voordeel van het huis op naam van kinderen zetten?
Het belangrijkste voordeel is dat een toekomstige waardestijging van het huis niet meer wordt belast met erfbelasting bij uw overlijden. Het huis is dan immers al van uw kinderen, en alles wat het daarna meer waard wordt, groeit aan in hun vermogen in plaats van in het uwe. Bij een woning die over twintig jaar fors in waarde stijgt, kan dat om een aanzienlijk bedrag gaan. Daar staat tegenover dat u de overdrachtsbelasting en de schenkbelasting nú betaalt, over de volledige waarde, terwijl de erfbelasting pas later en met vrijstellingen zou spelen. In de praktijk valt die rekensom vaak ongunstig uit. Weeg het voordeel van de onbelaste waardestijging dus altijd af tegen de directe kosten en tegen het verlies van zeggenschap over uw eigen woning. Laat beide scenario's door een specialist doorrekenen voordat u een onomkeerbare stap zet; terugdraaien kost opnieuw overdrachtsbelasting.
Mogen ouders in het huis blijven wonen na overdracht?
Ja, maar dan betaalt u huur aan uw kinderen of vestigt u een recht van vruchtgebruik. Betaalt u geen huur, dan ziet de fiscus het woongenot als een schenking van uw kind aan u, of wordt de constructie bij uw overlijden genegeerd voor de erfbelasting. In dat laatste geval telt de woning alsnog volledig mee in uw nalatenschap en heeft de hele overdracht fiscaal niets opgeleverd, terwijl de overdrachtsbelasting wel is betaald. De huur moet bovendien zakelijk zijn: een symbolisch bedrag volstaat niet. Bij een recht van vruchtgebruik legt de notaris vast dat u in de woning mag blijven wonen zolang u leeft. Dat geeft meer woonzekerheid dan een huurafspraak, maar verlaagt ook de waarde van wat uw kinderen krijgen. Laat deze keuze altijd vooraf doorrekenen en leg de afspraak notarieel vast: een mondelinge afspraak over huur of vruchtgebruik houdt bij de Belastingdienst geen stand.
Hoe voorkom ik dat mijn schoonkind erft?
Laat u uw huis of geld na aan uw kind, dan wilt u misschien niet dat dit bij een echtscheiding voor de helft naar de ex-partner gaat. Dat regelt u met een privéclausule, ook wel uitsluitingsclausule genoemd, in uw testament. Die bepaalt dat wat uw kind van u erft privévermógen blijft en dus buiten een eventuele verdeling bij scheiding valt. Thuisnotaris neemt deze clausule standaard op in de keuzeopties, zonder meerprijs. Zonder zo'n clausule hangt het af van het huwelijksvermogensregime van uw kind wat er bij een scheiding met de erfenis gebeurt. Sinds 2018 valt een erfenis bij een huwelijk in beperkte gemeenschap van goederen weliswaar standaard buiten de gemeenschap, maar een uitsluitingsclausule sluit discussie uit en werkt ook door bij schenkingen tijdens uw leven. Heeft u een ouder testament waarin die clausule ontbreekt, laat hem dan bij een wijziging alsnog opnemen.
Kan ik de overwaarde schenken zonder te verhuizen?
Ja, dat kan via schenken op papier. U legt bij de notaris vast dat u uw kinderen een bedrag schuldig bent ter grootte van de schenking, en leent dat bedrag direct weer terug. U hoeft het huis dus niet te verkopen en blijft gewoon wonen waar u woont, maar u verlaagt wel uw belastbare erfenis. Bij uw overlijden wordt de schuld aan uw kinderen van de nalatenschap afgetrokken, waardoor zij over een lager bedrag erfbelasting betalen. Twee voorwaarden zijn daarbij hard: de schenking moet in een notariële akte worden vastgelegd, en u moet jaarlijks daadwerkelijk 6% rente over het schuldig gebleven bedrag betalen aan uw kinderen. Slaat u die rentebetaling over, dan telt de Belastingdienst de schenking bij uw overlijden alsnog mee in uw nalatenschap. Houd die jaarlijkse rentebetaling daarom aantoonbaar bij, bijvoorbeeld met een vaste overboeking per bank.

Redactieraad & Kwaliteitswaarborg

De redactieraad van Thuisnotaris bestaat uit juristen met specialisaties in familierecht en notarieel recht. Onze redactie vertaalt complexe wetgeving naar begrijpelijke en toegankelijke informatie. Om de juridische diepgang te waarborgen, worden onze artikelen en modellen inhoudelijk geadviseerd door mr. Bart Lever, praktiserend notaris.

Extern adviseur: mr. Bart Lever, Notaris

Testamentonline vanaf € 445 Hulp nodig?