Huis erven en erfbelasting

Inleiding

Als je een huis erft, komt er veel op je af. Niet alleen moet je beslissen wat je met het huis wilt doen, maar ook krijg je te maken met erfbelasting. Hoeveel belasting moet je betalen als je een huis erft? Wat als het huis is afbetaald? Kun je een huis erven zonder belasting te betalen? En welke waarde is bepalend? In dit artikel lees je alles wat je moet weten over het erven van een huis en de bijbehorende erfbelasting in 2026.

Hoeveel erfbelasting betaal je als je een huis erft?

Als je een huis erft, betaal je erfbelasting over de waarde van het huis — als onderdeel van de totale nalatenschap. De hoogte van de erfbelasting hangt af van twee factoren: je relatie met de overledene en de totale waarde van wat je erft.

In 2026 gelden de volgende vrijstellingen voor de erfbelasting:

• Partner: €828.035
• Kind of kleinkind: €26.230
• Ouder: €62.110
• Overige verkrijgers: €2.769

Over het bedrag boven de vrijstelling betaal je erfbelasting. Voor partners en kinderen geldt een tarief van 10% over de eerste €158.669 en 20% daarboven. Voor overige verkrijgers is dat 30% respectievelijk 40%.

Concreet voorbeeld: je erft als kind een huis ter waarde van €300.000, zonder hypotheek. Na aftrek van de vrijstelling van €26.230 is €273.770 belast. Daarover betaal je: 10% over €158.669 = €15.867 + 20% over €115.101 = €23.020. Totaal: €38.887 erfbelasting.

Lees hier alles over hoe erfbelasting werkt.

Wat als je een afbetaald huis erft?

Bij een afbetaald huis is er geen hypotheekschuld die van de nalatenschap wordt afgetrokken. Dat betekent dat de volledige waarde van het huis meetelt voor de erfbelasting. Ironisch genoeg betaal je bij een afbetaald huis dus juist meer erfbelasting dan bij een huis met een openstaande hypotheek — want bij een hypotheek verlaagt de schuld de totale nalatenschap.

Kun je een huis erven zonder belasting te betalen?

Ja, maar alleen als de totale waarde van wat je erft onder de vrijstelling blijft. Erf je als kind alleen een huis ter waarde van €25.000, dan valt dat binnen de vrijstelling van €26.230 en betaal je geen erfbelasting. Bij duurdere huizen is dat meestal niet het geval.

Daarnaast geldt er voor de langstlevende partner een bijzondere regeling. Als het huis onderdeel is van een wettelijke verdeling en de langstlevende partner blijft erin wonen, hoeven de kinderen de erfbelasting pas te betalen bij overlijden van de langstlevende. Bovendien is de partnervrijstelling van €828.035 aanzienlijk hoger dan die van kinderen.

Wil je weten welke mogelijkheden er zijn? Lees dit artikel over erfbelasting verminderen.

Welke waarde van de woning is bepalend voor de erfbelasting?

Voor de erfbelasting telt de WOZ-waarde van de woning, niet de verkoopwaarde. De wet laat daarbij precies één keuze: de erfgenamen mogen kiezen tussen de WOZ-waarde voor het kalenderjaar waarin het overlijden valt en de WOZ-waarde voor het jaar daarna (art. 21 lid 5 Successiewet 1956). Overlijdt iemand in 2026, dan mag de aangifte dus uitgaan van de WOZ-beschikking 2026, met peildatum 1 januari 2025, of van de WOZ-beschikking 2027, met peildatum 1 januari 2026. In een dalende markt is die tweede beschikking vaak lager en scheelt de keuze echt geld. Het nadeel: de beschikking van het volgende jaar komt pas in het voorjaar, dus daarvoor is uitstel van aangifte nodig.

Een taxatierapport is geen alternatief voor de WOZ-waarde. Ook als een makelaar of taxateur aantoont dat de woning op de overlijdensdatum minder waard was, blijft de WOZ-waarde voor de aangifte erfbelasting leidend. Vindt u de WOZ-waarde te hoog, dan is er één route die wél werkt: bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking zelf bij de gemeente, binnen zes weken (art. 6:7 Algemene wet bestuursrecht). Wordt dat bezwaar toegewezen, dan daalt de WOZ-waarde en daarmee automatisch de erfbelasting. Erfgenamen kunnen die beschikking bij de gemeente opvragen en er als belanghebbende bezwaar tegen maken. Bestaat er helemaal geen WOZ-waarde, bijvoorbeeld bij een woning die nog niet is gewaardeerd, dan geldt een aparte regeling (art. 21 lid 6 SW).

Een eventuele hypotheekschuld wordt niet van de woningwaarde afgetrokken, maar is een schuld van de nalatenschap als geheel. Die schuld verlaagt de totale erfenis waarover erfbelasting wordt berekend.

Ondersteuning afwikkeling nalatenschap

Als een familielid overlijdt moet je van alles regelen en er komt veel op je af. Ook de nalatenschap (erfenis) moet worden geregeld. Dit is een formele en complexe aangelegenheid, waar de regels en keuzes van het erfrecht gelden.

De erfgenamen zijn verantwoordelijk voor de afwikkeling van de nalatenschap en voor de verdeling van de erfenis. Wil je weten wat er allemaal op je af komt, lees dan ons artikel Stappenplan overlijden en afwikkelen nalatenschap of download direct ons gratis stappenplan.

Wil je direct hulp bij het afwikkelen van de nalatenschap?

• Regel hier je verklaring van erfrecht
• Vraag hier een offerte voor een executeur aan
• Regel hier je hulp bij de aangifte van de erfbelasting